築浅住宅なのに査定額が低いのはなぜ？新築時の価格と売却価格の違いを解説｜太田市の不動産査定
REAL ESTATE APPRAISAL
築浅住宅なのに
査定額が低いのはなぜ？
新築時の購入価格と売却価格の違いを、不動産査定の視点からわかりやすく解説します。
「まだ建てて数年しか経っていないのに、査定額が思っていたより低かった……」
「新築で購入したときは高かったのに、どうしてこんなに価格が変わるの？」
太田市で築浅住宅の売却を検討されている方から、このような疑問をいただくことがあります。
大切に住んできたマイホームだからこそ、査定額が予想より低いと驚かれるのは当然のことだと思います。
しかし、新築時の購入価格と現在の不動産査定価格は、そもそも評価の考え方が異なります。
今回は、群馬県太田市を中心に不動産売却をお手伝いしている株式会社ロウタスが、築浅住宅の査定額が低くなる理由と、適正な評価を受けるためのポイントをご紹介します。
01｜新築時の購入価格と査定価格は違う
まず知っていただきたいのは、住宅を購入したときの価格が、そのまま現在の市場価値になるわけではないということです。
新築住宅の購入価格には、土地代・建築費のほか、販売経費や事業者の利益などが含まれる場合があります。
一方、中古住宅の査定では、現在の市場で購入希望者がどの程度の価格なら購入を検討するかが重要になります。
例えば、こんなケース
新築時の購入総額：4,000万円
現在の査定価格：3,200万円
※説明用の仮定の数字です。実際の下落幅を示すものではありません。
この差額だけを見ると、建物の価値が大幅に下がったように感じるかもしれません。
しかし実際には、土地の相場、建物の状態、周辺の競合物件、購入時に含まれていた諸費用など、複数の要因が関係しています。
02｜築浅でも中古住宅として評価される
築1年や築3年といった比較的新しい住宅でも、一度人が居住した住宅は、一般的に中古住宅として流通します。
購入希望者は、同じエリアにある新築住宅やほかの中古住宅と比較して購入を判断します。
そのため、築年数が浅いからといって、必ずしも新築時と同程度の価格で売却できるわけではありません。
ただし、築浅住宅には大きな魅力もあります。
✓ 建物や住宅設備が比較的新しい
✓ 大規模なリフォームが不要な場合がある
✓ 断熱性能や省エネ性能に優れている場合がある
✓ 入居までの準備費用を抑えられる可能性がある
こうしたメリットを適切に伝えることが、築浅住宅の売却活動では重要です。
03｜土地の価格も査定額に影響する
不動産査定では、建物だけでなく土地の評価も重要です。
同じ太田市内でも、地域や道路条件、土地の形状、周辺環境によって土地の評価は異なります。
例えば、駅や商業施設へのアクセス、道路の幅員、駐車スペースの確保しやすさなども購入希望者の判断材料になります。
また、市街化調整区域にある住宅の場合は、建築時の許可内容や将来の建替え・購入者に関する制限なども確認する必要があります。
築浅住宅であっても、土地の条件によって査定価格に差が生じることがあります。
04｜太陽光発電・蓄電池の価値はどうなる？
近年の築浅住宅では、太陽光発電設備や家庭用蓄電池、オール電化設備などを導入している住宅も増えています。
こうした設備は、購入希望者にとって魅力になる可能性があります。
ただし、設置時にかかった費用が、そのまま査定額に上乗せされるわけではありません。
設備の評価で確認したいポイント
・太陽光発電設備の容量と設置年数
・売電契約の内容や残存期間
・蓄電池の容量、年式、使用状態
・設備の保証やメンテナンス履歴
・設備ローンの残債や所有権の状況
ロウタスでは、不動産だけでなく太陽光発電や蓄電池に関する知識も活かしながら、設備の内容や状態を確認し、査定や販売時の訴求方法を検討しています。
設備の価値を過大に見積もることなく、購入希望者にとってのメリットを整理することが大切だと考えています。
05｜査定額に納得できない場合は？
査定額が予想より低かった場合、すぐに売却を諦めたり、価格を決めたりする必要はありません。
まずは、査定額の根拠を確認することが大切です。
確認しておきたいこと
① 土地と建物の評価額はそれぞれいくらか
② 比較対象となった物件は適切か
③ 室内の状態や設備は評価されているか
④ リフォームやメンテナンス履歴は反映されているか
⑤ 査定価格と売出価格の違いは説明されているか
特に机上査定では、室内の状態や設備の詳細を確認できないため、概算的な評価になることがあります。
訪問査定によって建物の状態や設備、周辺環境などを確認することで、査定額が変わる可能性もあります。
06｜住宅ローンが残っている場合の注意点
築浅住宅を売却する際には、住宅ローンの残債にも注意が必要です。
住宅ローンの残高が査定価格を上回っている場合、売却代金だけではローンを完済できない可能性があります。
通常、抵当権を抹消して引き渡すためには、売却時にローンを完済する必要があります。
自己資金で不足額を補う方法や、住み替えに伴う融資の利用を検討できる場合もありますが、金融機関の審査や条件確認が必要です。
そのため、売却を検討する段階で、住宅ローン残高と売却に必要な諸費用を把握しておくことをおすすめします。
07｜ロウタスが大切にしている不動産査定
株式会社ロウタスでは、単に高い査定額を提示することが、必ずしもお客様にとって良いことだとは考えていません。
大切なのは、査定価格の根拠をわかりやすく説明し、お客様が納得して売却を判断できることです。
土地の条件、建物の状態、住宅設備、周辺の販売状況などを確認し、それぞれの不動産に合った売却方法をご提案していきたいと考えています。
また、売却を急いでいない場合には、市場の反応を見ながら販売価格を検討する方法もあります。
「査定額が低かったから売れない」と決めつける必要はありません。
査定価格と売出価格は異なります。物件の特徴や売却までの希望期間を踏まえて、無理のない販売計画を立てることが重要です。
まとめ｜築浅住宅の価値を丁寧に確認しましょう
築浅住宅の査定額は、新築時の購入価格だけで決まるものではありません。
土地の市場価格、建物の状態、住宅設備、周辺の売買状況など、さまざまな要素が関係します。
査定額が思っていたより低かったとしても、まずはその理由を理解することが大切です。
大切に住んできた住宅だからこそ、その特徴や魅力を丁寧に確認し、納得できる売却につなげていきましょう。
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