住宅ローンが残っていても住み替えできる？売却・購入の進め方と注意点｜太田市のロウタス

「今の家を売って、新しい家に住み替えたい」

「でも、まだ住宅ローンがたくさん残っている……」

「今の家が売れる前に、新しい家を購入しても大丈夫？」

このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住宅ローンが残っていても、住み替えを実現できる場合があります。ただし、現在の住宅ローン残高や自宅の売却価格、新居の購入費用などによって、適切な進め方は異なります。

今回は、群馬県太田市を中心に不動産売却・購入のご相談を承っている株式会社ロウタスが、住宅ローンが残っている場合の住み替え方法について解説します。

1．住宅ローンが残っていても家は売却できる？

結論から申し上げると、住宅ローンが残っていても、自宅を売却することは可能です。

ただし、住宅ローンを利用して購入した住宅には、一般的に金融機関の「抵当権」が設定されています。

通常の不動産売却では、売却代金や自己資金などを使って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主様へ所有権を移転します。

そのため、まず確認したいのが次の2つです。

この2つを比較することが、住み替え計画の第一歩になります。

2．売却価格と住宅ローン残高の関係

住宅ローンが残っている場合、売却価格とローン残高の関係によって、住み替えの進め方が変わります。

売却代金で住宅ローンを完済できる場合

例えば、次のようなケースです。

この場合、売却代金から住宅ローンを完済することができます。

ただし、差額の500万円がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や登記関連費用、その他の売却諸費用などが発生します。

それらを差し引いた金額を、新居購入の頭金や引越し費用などに充てることが考えられます。

売却代金だけでは完済できない場合

一方で、次のようなケースもあります。

この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

不足する600万円に加え、売却に必要な諸費用についても資金の準備が必要になります。

主な対処方法としては、自己資金で不足分を補う方法や、金融機関の条件に合えば住み替えローンを利用する方法などが考えられます。

なお、売却価格より住宅ローン残高が多い状態を、一般的に「オーバーローン」と呼びます。

オーバーローンの場合でも、必ず住み替えを諦めなければならないわけではありません。まずは現在の資金状況を正確に整理することが大切です。

3．住み替えには主に3つの方法があります

住宅ローンが残っている場合の住み替えには、主に次のような方法があります。

① 売り先行：今の家を売ってから新居を購入する

現在の自宅を先に売却し、その売却金額を確認してから新しい住宅を購入する方法です。

メリット

・売却金額が確定するため資金計画を立てやすい
・住宅ローンの残債を整理してから購入を検討できる
・二重ローンのリスクを抑えやすい

注意点

・新居が決まる前に自宅を引き渡す場合、仮住まいが必要になることがある
・希望する新居が先に売れてしまう可能性がある

資金計画を重視する方には、売り先行が適している場合があります。

② 買い先行：新居を購入してから今の家を売却する

先に新しい住宅を購入し、引越し後に現在の自宅を売却する方法です。

メリット

・希望する物件をじっくり選べる
・仮住まいをせずに引越しできる場合が多い
・現在の家を空き家にしてから販売できる

注意点

・一時的に住宅ローンが二重になる可能性がある
・自宅の売却が長引くと資金負担が大きくなる
・金融機関の審査条件によっては利用できない

買い先行を検討する場合には、現在の住宅ローンと新居の住宅ローンを同時に負担できるか、事前に金融機関へ確認する必要があります。

③ 住み替えローン：売却後に残るローンもまとめて借り入れる

住み替えローンとは、現在の自宅を売却しても返済しきれない住宅ローン残債を、新居の購入資金と合わせて借り入れることができる金融商品です。

例えば、次のようなケースを考えてみましょう。

このように、売却後に残る住宅ローンと新居の購入資金を合わせて借り入れることができれば、自己資金だけでは不足する場合でも住み替えを検討できる可能性があります。

ただし、住み替えローンには通常の住宅ローンとは異なる条件が設定されていることがあり、審査も慎重に行われます。

金融機関によっては、現在の自宅の売却決済と新居購入の決済を同じ日に行う必要があるなど、日程の調整も重要になります。

住み替えローンを利用できるかどうかは、年収・借入額・返済負担率・信用情報・物件の担保評価などによって異なります。

4．今の家が売れる前に新しい家を購入しても大丈夫？

住み替えのご相談で特に注意したいのが、現在の家が売れる前に新居の購入を進めるケースです。

例えば、気に入った新居が見つかり、購入を急ぎたいと考えることもあるでしょう。

しかし、現在の家の売却価格や売却時期が確定していない状態では、当初の資金計画が変わってしまう可能性があります。

新居の購入契約を締結する前に、現在の自宅の査定価格や住宅ローン残高、金融機関の融資条件などを確認することをおすすめします。

また、売却を前提とした購入契約では、売却に関する条件を契約に設けられる場合もあります。ただし、売主様の承諾が必要であり、すべての取引で利用できるわけではありません。

5．住み替えで失敗しないための5つのポイント

① 現在の住宅ローン残高を正確に確認する

毎月の返済額だけでなく、売却時点での一括返済予定額を確認しましょう。繰上返済手数料などが発生する場合もあります。

② 現在の自宅の査定を受ける

インターネット上の売出価格だけで判断するのではなく、周辺の成約事例や建物の状態などを踏まえた査定を受けることが大切です。

③ 売却価格は慎重に設定する

売主様の希望価格と実際に成約する価格は、必ずしも一致しません。売却に時間がかかる場合も想定し、余裕のある計画を立てましょう。

④ 新居の購入予算を無理なく設定する

住宅ローンの借入可能額だけでなく、毎月の返済額や固定資産税、将来の修繕費、生活費なども考慮して予算を決めましょう。

⑤ 売却と購入を一体で考える

売却と購入を別々に進めると、契約日や引渡し日、住宅ローンの手続きなどの調整が難しくなることがあります。

最初から売却と購入の両方を見据えて計画することで、無理のない住み替えにつながります。

6．太田市で住み替えをお考えならロウタスへ

住宅ローンが残っている場合の住み替えは、単に今の家を売却して新しい家を購入するだけではありません。

現在の住宅ローン残高、売却可能な価格、新居の購入予算、売却と購入のタイミングなど、さまざまな条件を整理する必要があります。

株式会社ロウタスでは、太田市を中心とした地域の不動産事情を踏まえ、売却査定から住み替え計画、新居探しまでご相談を承っています。

不動産の販売活動では、自社ホームページや不動産ポータルサイト、SNSなども活用し、物件の魅力を購入希望者へ伝える工夫を行っています。

「今の家がいくらで売れるのか知りたい」

「住宅ローンが残っていても新しい家を購入できる？」

「売却と購入のどちらを先に進めたらいい？」

このような段階でも、どうぞお気軽にご相談ください。

まずは現在の状況を整理し、住み替えの可能性を一緒に考えていきましょう。

7．まとめ｜住み替えは事前の資金計画が大切です

住宅ローンが残っていても、住み替えを実現できる可能性はあります。

ただし、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかによって、選択できる方法や必要な手続きが変わります。

特に、住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合には、自己資金や住み替えローンなども含めて慎重に検討することが重要です。

住み替えを成功させるためには、「今の家をいくらで売れるか」と「新しい家をいくらで購入できるか」を一緒に考えることが大切です。

太田市周辺で住宅の売却や住み替えをご検討中の方は、株式会社ロウタスまでお気軽にお問い合わせください。

※本記事は一般的な住み替え方法を解説したものです。住宅ローンの利用条件や審査基準、抵当権抹消に必要な手続きは金融機関や個別の契約内容によって異なります。実際のお取引に際しては金融機関等への確認が必要です。